ثروت ملي محبوس شده / وضعيت و ميزان خانه‌هاي خالي از سكنه مسكن مهر واكاوي شد

واحدهای مسکونی در ایران از سال ۹۰ تا سال ۹۵ رشد قابل ملاحظه‌ای داشته، به طوری که در سال ۹۰ حدود 21.5 میلیون خانه مسکونی داشتیم که در سال ۹۵ این عدد به 25.4 میلیون واحد مسکونی رسیده است. نکته مهم وجود خانه‌های خالی از سکنه در ایران بوده که رو به فزونی گذاشته است. 25.4 میلیون خانه در کشور داریم با 24.1 میلیون خانوار؛ شاید این عدد خوب باشد که به ازای هر یک خانوار یک واحد مسکونی یا بیشتر وجود دارد. این به ظاهر اتفاق خوبی است، اما واقعیت امر این نیست؛چراکه تعداد خانه‌های خالی از سکنه در ایران در سال ۸۵ حدود ۶۳۰ هزار واحد، در سال ۹۰ حدود یک میلیون و ۶۶۰ هزار واحد بوده که در سال ۹۵ این تعداد به دو میلیون و ۵۸۷ هزار واحد مسکونی رسیده است.

قانون- فاطمه گنج كريمي

سال گذشته وزير راه و شهرسازي اعلام كرد واحدهای مسکونی خالی از سکنه ۲۵۰ میلیارد دلار ثروت ملی را محبوس کرده‌اند. اين يعني سرمايه‌‍‌اي عظيم كه اكنون در اقصي نقاط كشور به‌خصوص پايتخت خاك مي‌خورد. در اين ميان به گفته فعالان بازار بيش از 50 درصد از اين واحدهاي خالي مربوط به مسكن مهر است. اگرچه در ادبیات اقتصاد مسکن مي‌گويند وجود خانه‌های خالی به میزان نرخ طبیعی، امری ذاتی برای تعادل در بازار مسکن تلقی می‌شود اما بر هم زننده تعادل و جزو غیرذاتی این بازار تلقی می‌‌شود، فاصله قابل توجه ميان نرخ واقعی خانه‌های خالی (نسبت تعداد خانه‌های خالی به تعداد کل واحدهای مسکونی) نسبت به نرخ طبیعی آن است که این مساله به دلیل وجود «تقاضای سوداگرانه خانه‌های خالی» رخ می‌دهد.

اكنون نسبت خانه‌هاي خالي به تعداد كل واحدهاي مسكوني بسيار افزايش يافته است. كارشناسان مسكن دليل اين اتفاق را عدم قدرت خريد مردم و وجود تقاضاي كاذب در جامعه مي‌دانند. در اين ميان مسئولان راه‌حل‌هايي براي كاهش خانه‌هاي خالي در کشور انديشيده‌اند كه به‌تازگي موضوع آن مطرح شده است. اكنون مسئولان دولتی تلاش دارند قانون اخذ مالیات را به شكل جدي دنبال كنند تا مالكان مجبور به فروش یا اجاره دادن خانه‌های خالی خود شوند.

لطمه مسكن مهر به اقتصاد كشور

در حال حاضر یکی از معضلاتی که بر بازار مسکن سايه‌ افكنده، بحران خانه‌های خالی است. این بحران باعث انباشته شدن سرمایه در این بخش از اقتصاد می‌شود و ضربه سهمگینی به اقتصاد کشور وارد ‌مي‌كند. خانه‌های خالی‌اي که سهم زیادی را به خود اختصاص داده‌اند، مربوط به مسکن‌های مهر است که به دلایل مختلف خالی مانده‌اند. یکی دیگر از عوامل تلنبار شدن خانه‌های خالی در بازار مسكن، پروژه مسکن مهر کشور است.

در حالي پروژه مسکن مهر مي توانست یکی از بهترین پروژهای عمرانی ملی كشور باشد اما دولتمردان بدون کارشناسی صحیح و تامل، شروع به ساخت این واحدها کردند كه البته با مشکلات بسياري مواجه بود. به طوري كه به دليل كمبود بودجه در اين بخش، زيرساخت‌ها و امكانات (رفاهی و تفریحی، درمان، لوله‌كشي گاز و...) اين خانه‌ها فراهم نشد و مهم‌ترين مساله شايد در حاشیه شهر بودن مسکن مهر بود كه بارها مورد انتقاد كارشناسان قرار گرفت.

به دنبال آن تقاضاي پرداخت هزينه بيشتري از سوي متقاضيان باعث شد كه بسياري از مردم نسبت به دريافت مسكن مهر دلسرد شده و آن را رها كنند. از سوي ديگر عدم تكميل امكانات واحدها موضوعي بود كه تعداد خانه‌هاي خالي مسكن مهر را تشديد مي‌كرد. متاسفانه در ساخت پروژه مسکن مهر به میزان عرضه و تقاضا توجهی نشد. مسکن مهر برای افرادی که خانه نداشتند كليد خورد اما براساس نیاز بازار هر شهر نبود.

با وجوداینکه هم اکنون تعداد زیادی از واحدهای مسکن مهر تمام شده است،حالا متقاضیان زیادی برای خريد مسكن وجود دارد که نتوانسته اند ثبت نام کنند و با وجود مشكلات ايجاد شده ديگر تمايلي به خريد مسكن ندارند. از طرفي قيمت مسكن به شدت افزايش يافته و توان خريد مردم سير نزولي شديدتري به خود گرفته است.

منابع ملي‌اي كه اتلاف شد

اگر صدور پروانه‌های ساختمانی ادامه یابد تا ۱۲سال آینده یک تهران دیگر ساخته می‌شود. اين موضوع را يك سال پيش وزير راه و شهرسازي اعلام كرد. وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه در مدت ۱۰ سال گذشته به تعداد واحدهای خالی از سکنه دو میلیون واحد اضافه شده است، گفت: بیش از دو برابر ارزش بورس ایران، خانه خالی ساخته‌شده داریم و این سرمایه‌ای است که کنار گذاشته شده است.

واحدهای مسکونی در ایران از سال ۹۰ تا سال ۹۵ رشد قابل ملاحظه‌ای داشته، به طوری که در سال ۹۰ حدود 21.5 میلیون خانه مسکونی داشتیم که در سال ۹۵ این عدد به 25.4 میلیون واحد مسکونی رسیده است. نکته مهم وجود خانه‌های خالی از سکنه در ایران بوده که رو به فزونی گذاشته است. 25.4 میلیون خانه در کشور داریم با 24.1 میلیون خانوار؛ شاید این عدد خوب باشد که به ازای هر یک خانوار یک واحد مسکونی یا بیشتر وجود دارد. این به ظاهر اتفاق خوبی است، اما واقعیت امر این نیست؛چراکه تعداد خانه‌های خالی از سکنه در ایران در سال ۸۵ حدود ۶۳۰ هزار واحد، در سال ۹۰ حدود یک میلیون و ۶۶۰ هزار واحد بوده که در سال ۹۵ این تعداد به دو میلیون و ۵۸۷ هزار واحد مسکونی رسیده است.

اگر یک واحد مسکونی در شهرهای بزرگ ساخته شود و خالی از سکنه بماند و قیمت آن حدود ۳۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته شود، مفهوم آن این است که ۲۵۰ میلیارد دلار سرمایه‌گذاری بدون بهره‌وری در کشور صورت گرفته است. سیاست دولت در حوزه مسکن تورم در اين بخش را به وجود نیاورده است و ما مخالف ورود دولت به حوزه ساخت‌وساز مسکن هستیم. از تعداد بیش از دو میلیون مسکن مهر تاکنون یک میلیون و ۹۰۰ هزار واحد آن به پایان رسیده و تعدادی از واحدها متقاضی ندارد و بیش از ۴۸ هزار پرونده مسکن مهر در مراجع قضایی در دست رسیدگی است.

همچنین تلاش می کنیم که ۱۳۰ هزار واحد باقی مانده در دست اجرا که بین ۸۰ تا ۹۰ درصد پیشرفت فیزیکی دارد تا پایان سال جاری به پایان برسد. سیاست ما این نیست که ساخت و ساز متوقف شود بلکه ساخت و ساز برای متقاضیان واقعی باید باشد. «کاری که دولت گذشته در بخش مسکن انجام داد و موجب اتلاف منابع ملی شد»، بارها عباس آخوندي اين جمله را تكرار كرده است.

تحویل 60 درصد از مسکن مهر

قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در مسکن مهر با اشاره به اهتمام ویژه دولت به اتمام این طرح در همه استان ها گفت: 60 درصد واحدهای تحویلی مسکن مهر به متقاضیان شامل بیش از یک میلیون واحد، مربوط به دولت تدبیر و امید بوده است. همه این واحدهای مسکونی با وجود محدودیت‌های شدید اعتباری دولت ساخته و تحویل متقاضیان داده شده است. کمک 10 هزار میلیارد ریالی از محل فروش اراضی دولتی، دو هزار و 500 میلیارد ریالی از محل یارانه‌ها به وزارت نیرو، اختصاص 10 هزار میلیارد ریال اسناد خزانه با سهم 80 درصدی وزارت نیرو برای بهبود وضعیت زیرساختی این طرح ،تنها بخشی از این کمک‌ها بوده است.

مهم‌ترین مشکل مراحل پایانی تحویل واحدهای مسکن مهر در کشور، نبود خدمات زیرساختی است. در حال حاضر 300 هزار مسکونی در این حوزه ساخته شده اما به علت نبود خدمات زیربنایی، امکان تحویل آن وجود ندارد.اكنون برای 100 هزار واحد در کشور متقاضي وجود ندارد. مسئولان درصدد هستند كه این واحدها را در اختیار نهادهای حمایتی قرار دهند تا با مساعدت دولت و این نهادها، مددجویان در آن‌ها ساکن شوند. 110 هزار میلیارد ریال براي اتمام واحدهای مسکن مهر باقی‌مانده،‌ نياز است.

از این میزان 40 هزار میلیارد ریال به خدمات زیربنایی اختصاص دارد. تاکنون 180 هزار میلیارد ریال وصولی اقساط تنها در بانک مسکن داشته‌ایم که از این محل برای بالابردن سقف وام‌ها و پرداخت‌های موردی دیگر استفاده شده است. ساخت بیش از دو میلیون واحد مسکن مهر در کشور تعهد شده که بخش عمده آن‌ها به اتمام رسیده است.

تريلياردها ريال در مسكن مهر خوابيده است

حسام عقبايي / نايب ‌رييس اول اتحادیه مشاوران املاک

در استان تهران حدود 550 هزار واحد خانه خالي و در كشور دو ميليون و 500 هزار خانه خالي وجود دارد كه حداقل 50 درصد آن‌ها مربوط به مسكن مهر مي‌شود. بخشي از آن‌ها مربوط به خانه‌هاي لوكس در نقاط بالاي شهرهاي بزرگ و مكان‌هاي لاكچري شهر است كه با قيمت بسيار بالايي به فروش مي‌رسد؛ به همين خاطر تا مدت‌ها خالي از سكنه باقي مي‌ماند و خريدار ندارد. برخي ديگر در قالب مسكن مهر و طرح‌هاي ديگر ساخته شده است كه از امكانات و زيرساخت‌هاي لازم برخوردار نيست، به همين خاطر متقاضي ندارد.

در خصوص مسكن مهر دولت‌هاي قبل تعهداتي داشتند اما دولت يازدهم و دوازدهم اعتقادي به مسكن مهر ندارند و منطقي نمي‌دانند اما با توجه به تعهداتي كه داشتند ،خود را متعهد مي‌دانند كه آن را به پايان برسانند. واحدهايي كه متقاضي ندارند زير ساخت لازم ندارند تا جايي كه امكان دارد از پروژه ساخت آن خارج شوند يا اگر امكان دارد به دهك‌هاي ضعيف جامعه كه از حداقل‌ها برخوردار نيستند مانند كميته امداد امام خميني،‌ بهزيستي،‌ بنياد مستضعفان و... واگذار شودتا به عنوان خانه خالي باقي نماند و به اين صورت مسكن مهر پُر شوند.

در بازار خانه‌هاي لوكس برخي سرمايه‌دار ها به دنبال سوداگري در بازار مسكن هستند و مي‌خواهند سقف قيمت مسكن را به صورت نامتعارف و سونامي گونه بالا ببرند. دولت بايد با جديت بحث ماليات را پيگيري كند؛ ماليات‌هاي سنگيني كه نگه‌داشتن خانه خالي توجيه اقتصادي نداشته باشد اما سازمان امور مالياتي نگاهش به خانه‌هاي خالي، درآمدزايي است. براي مثال در استان تهران 600 هزار خانه خالي داريم كه 200 هزار تاي آن مربوط به خانه‌هاي لوكس مي‌شود.

ماموراني براي دريافت و ميزان ماليات از اين خانه‌ها مشخص مي‌شوند اما مساله‌اي كه وجود دارد، اين است كه ماليات دريافتي متناسب با ميزان حقوق ماموران مالياتي نيست. هزينه‌اي كه تشخيص ماليات براي خانه‌هاي خالي دارد بييشتر از درآمدي است كه از اين محل به عنوان ماليات دريافت مي‌شود؛ به همين خاطر به صورت جدي ورود نمي‌كنند. هدف از اجراي اين طرح برقراري توازن ميان عرضه و تقاضاست.

بنابراين دولت و سازمان امور مالياتي بايد نگاه خود به اين بخش را تغيير دهند؛ يعني نگاهي تعادلي(كمك به عرضه) داشته باشند، نه يك برخورد صرفا تجاري و درآمدسازي. در حوزه بافت‌هايي مانند مسكن مهر و مانند آن كه زيرساخت لازم ندارد، بايد بودجه خاصي اختصاص دهند تا زيرساخت‌هاي آن تكميل شود و امكان بهره‌برداري از ميلياردها يا تريلياردها تومان از بودجه كشور (كه در آن اندوخته شده) مهيا شود. تنها در اين صورت است كه بخشي از دهك‌هاي جامعه انگيزه خانه‌دار شدن پيدا مي‌كنند.

افزايش خانه‌هاي خالي نسبت به سال گذشته با تغيير خاصي رو به رو نشده، به اين خاطر كه بخش ساخت و ساز در كشور طي چند سال اخير توسعه نداشته است. كاهش خريد مردم نيز مساله مهم ديگري است. درآمد عمومي مردم افزايش پيدا نكرده است. ميزان دستمزد مردم به‌خصوص دهك‌هاي ضعيف كه كارمندان، كارگران و حقوق بگيران هستند در سال 97 نسبت به سال 96 رشد افزايش چنداني نداشته و از هفت درصد به 20 درصد رسيده است. اين در حالي است كه در بهمن سال 96 قيمت مسكن در برخي نقاط تهران با 30 تا 40درصد افزايش قيمت روبه رو شد.

متاسفانه درآمد عمومي مردم نسبت به قيمت مسكن جا مانده است. همواره رشد قيمت مسكن بسيار بالاتر از رشد درآمد عمومي مردم بوده و درآمدها متناسب با رشد قيمت مسكن نبوده است و به همين خاطر شاهد رشد اجاره‌نشيني در دهه‌هاي مختلف هستيم. هر چه به سمت جلو پيش آمديم، شاهد رشد اجاره نشيني بوديم. جوانان و كساني كه ازدواج مي‌كنند حتي اگر شاغل باشند، بخش عمده‌اي از درآمدشان به سبد مسكن اختصاص پيدا مي‌كند.

البته در برخي استان‌ها صد درصد درآمد افراد به سبد مسكن تعلق مي‌گيرد. دولت بايد چاره نشيني كند و مسكن اجتماعي كه شعار آن را از سال 92 داده است، جدي بگيرد.

http://www.ghanoondaily.ir/fa/news/detail/78146


/ 0 نظر / 26 بازدید