شاه‌کلید نوسازی تهران قدیم

فهرست محله‌های در اولویت «تخریب» و ماتریس محلی برای گشایش قفل «نوسازی»


ناکامی دولت و شهرداری در بافت‌فرسوده پایتخت؛ نسخه محلی مکمل «بازآفرینی شهری» معرفی شد


نسخه مکمل «سند ملی بازآفرینی شهری» برای احیا و نوسازی «تهران قدیم» معرفی شد. سه شاهد عینی و آماری از روند اجرای الگویی که تحت عنوان «طرح ملی بازآفرینی شهری» که زمستان سال گذشته برای نوسازی بافت‌های فرسوده کشور آغاز شد، نشان می‌دهد که تاکنون اجرای این سند ملی در شهر تهران ناکام مانده و زمین‌گیر شده است. 

دنیای اقتصاد : «بازآفرینی شهری» به‌عنوان طرح ملی برای نوسازی بافت فرسوده، به غریبه‌ای بزرگ در محله‌های کلنگی پایتخت تبدیل شده است. شواهد و آمارهای ساختمانی نشان می‌دهد نقشه‌ای که بر اساس این طرح، با نگاه از بالا به پایین - بدون چکاپ محله‌های فرسوده - تدوین شده، نتوانسته باعث اتصال دو بازیگر اصلی احیای «تهران قدیم» شود؛ به‌طوری‌که مالکان و سرمایه‌گذاران ساختمانی با برنامه دولت و شهرداری بیگانه هستند. اخیرا نتایج یک بررسی در مدیریت شهری با الگوبرداری از تجربه جهانی، «نسخه مکمل» بازآفرینی شهری را به‌عنوان شاه‌کلید نوسازی معرفی کرده است.

نسخه مکمل «سند ملی بازآفرینی شهری» برای احیا و نوسازی «تهران قدیم» معرفی شد. سه شاهد عینی و آماری از روند اجرای الگویی که تحت عنوان «طرح ملی بازآفرینی شهری» که زمستان سال گذشته برای نوسازی بافت‌های فرسوده کشور آغاز شد، نشان می‌دهد که تاکنون اجرای این سند ملی در شهر تهران ناکام مانده و زمین‌گیر شده است. مطابق با تجربه جهانی، همزمان با تدوین  یک سند ملی برای پیشبرد یک طرح، نسخه‌های عملیاتی و جزئی‌نگر این سند نیز طراحی و تدوین می‌شود اما در سند ملی بازآفرینی شهری بدون توجه به ارائه نسخه‌های عملیاتی، به کلیات اکتفا شده است.

به این معنا که در این سند مجموعه‌ای از اصول کلی و بدیهی شامل نوسازی بافت فرسوده، استفاده از امکانات دولت و شهرداری در مسیر نوسازی و تعریف میزان سود سرمایه‌گذار  شرکت‌کننده در این طرح در حد متعارف تعریف شده است اما ایراد اصلی این سند عدم طراحی و تدوین یک نسخه عملیاتی برای اجرای طرح است که منجر به شکل‌گیری ابهام و سردرگمی ذی‌نفعان(همچون مالکان ساختمان‌های کلنگی) و عوامل نوسازی شده و سند ملی بازآفرینی را به یک «غریبه بزرگ در بافت فرسوده» تبدیل کرده است چراکه هیچ یک از عوامل و ذی‌نفعان نوسازی شامل مالکان، سازنده‌ها، مدیران و دستگاه‌های اجرایی مختلف با آن ارتباطی برقرار نکرده‌اند.

بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد: اگرچه سند ملی بازآفرینی شهری تا حدودی یک نقشه راه مقدماتی برای دو ضلع از چهارضلع نوسازی بافت فرسوده یعنی دولت و شهرداری را ترسیم کرده اما دو ضلع دیگر از مجموعه نوسازی تهران قدیم شامل  سازنده‌ها و مالکان به‌عنوان ذی‌نفعان اصلی، با یک نقشه مبهم مواجه هستند.

از این‌رو با توجه به این نقاط ضعف و ناکام مانده اجرای سندملی طی نیم سال گذشته، مرکز مطالعات و برنامه‌ریزی شهری شهرداری تهران با بررسی تجربه‌های جهانی درخصوص الگو‌های موفق بازآفرینی شهری، یک نسخه محلی را شناسایی و برای اجرا به دولت و شهرداری پیشنهاد داده است. طرحی که مرکز مطالعات برای نوسازی بافت فرسوده پیشنهاد داده طرح «نوسازی محلی» است که مکمل سند ملی بازآفرینی شهری است و در صورت عدم تعریف و اجرا، سند ملی بازآفرینی به لحاظ اجرایی و عملیاتی، کارآمدی خود را از دست خواهد داد.

این موضوع به‌راحتی از مسیر اجرایی سند ملی بازآفرینی شهری از زمان کلنگ‌زنی تاکنون قابل‌ردیابی است.

به رغم گذشت بیش از شش ماه از استارت سند ملی بازآفرینی شهری با فرمان رئیس‌جمهوری در شهر تهران، شواهد، آمار و نقل قول‌های مختلف از کارشناسان، سازنده‌ها، مالکان و ناظران شهری نشان می‌دهد دولت و شهرداری تهران در نوسازی تهران قدیم با  سند ملی بازآفرینی شهری ناکام بوده‌اند.

شاهد نخست، آمار نوسازی ارائه شده از سوی شهرداری تهران است. آمار منتشر شده از تیراژ ساخت وساز در محدوده بافت فرسوده شهر تهران طی سه ماه نخست سال جاری حاکی از آن است که در بهار امسال به رغم رشد ۳۱۱ درصدی تیراژ ساخت واحد مسکونی جدید در کل شهر تهران، میزان عرضه مسکن جدید در بافت فرسوده پایتخت فقط ۶۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل افزایش پیدا کرده است. طی سه ماه اول امسال، ساخت ۴ هزار و ۸۰۰۰ واحد مسکونی جدید در بافت فرسوده تهران آغاز شد.

کاهش شیب رشد ساخت وسازهای جدید در محدوده تهران قدیم در فصل نخست سال‌جاری در حالی بوده است که مطابق با اهداف تعریف شده در قالب برنامه ملی بازآفرینی شهری، قرار است امسال ۱۰۰۰ هزار واحد مسکونی جدید در مجموعه بافت‌های فرسوده شهرها احداث شود که به‌طور طبیعی سهم تهران از این میزان نوسازی با توجه به مقیاس بافت فرسوده پایتخت، حدود ۲۵ هزار واحد باید باشد.

اما با وضعیت فعلی جریان نوسازی، احتمال تحقق این هدف ضعیف خواهد بود. نکته جالب آنکه حجم ماهانه ساخت وساز در بافت فرسوده به مراتب کمتر از سال‌های گذشته شده است به‌طوری که در خردادماه سال‌جاری کمتر از ۱۳۰۰ واحد مسکونی و در تیر ماه نیز کمتر از ۱۲۰۰ واحد مسکونی در بافت فرسوده تهران ساخته شد. به این ترتیب اگر روند ساخت وساز در هسته فرسوده پایتخت در ماه‌های آتی از سال در همین حجم ادامه پیدا کند، بعید به نظر می‌رسد اهداف پیش‌بینی در طرح ملی  بازآفرینی برای سال‌جاری محقق شود.

دومین شاهد عینی از ناکامی طرح ملی بازآفرینی شهری، مراحل پیشرفت پروژه‌ای تحت‌عنوان «نوسازی محله‌ای سیروس» است که سال گذشته توسط دولت کلنگ‌زنی شد. با گذشت بیش از نیم سال از مراسم افتتاح، این پروژه همچنان فاقد پروانه ساختمانی است. علاوه بر این کاربری زمین در نظر گرفته شده برای این پروژه به مسکونی تغییر پیدا نکرده و تکلیف سرمایه‌گذار تعیین شده  برای این پروژه به لحاظ شرایط قرارداد هنوز مشخص نیست.

شاهد سوم از تحقیقات میدانی انجام شده از سازنده‌ها و مالکان بافت فرسوده به‌دست می‌آید. این تحقیقات نشان می‌دهد تخفیفات، معافیت‌ها و بسته‌های تشویقی درنظر گرفته شده برای نوسازی املاک قدیمی بافت فرسوده آن طور که تعریف و اعلام شده در دسترس مالکان و سازند‌ه‌ها قرار نمی‌گیرد. این سه شاهد عینی و آماری چند واقعیت مهم را بازگو می‌کند. اول آنکه در حال حاضر میان سازنده و مالک و همچنین بین پروژه تعریف شده ونیاز واقعی محلات ارتباطی وجود ندارد. دوم آنکه نگاهی که هم‌اکنون شهرداری و دولت به الگوی نوسازی محلات قدیمی شهر دارد، کالبدی و از جنس تخریب ساختمان‌های کلنگی و ساخت آپارتمان‌های جدید است اما برنامه عملیاتی برای افزایش و توسعه سرانه‌های خدماتی-تفریحی در محلات فرسوده وجود ندارد یا آنکه دست‌کم به دلیل موانع موجود به مرحله اجرا در نیامده است.

واقعیت دیگر آنکه سندملی بازآفرینی از بالا به پایین و بدون توجه به مشکلات موجود در بافت فرسوده طراحی و تنظیم شده و از این  رو برنامه‌ریزی بدون شناخت واقعی از تهران قدیم منجر به «تجویز نسخه بدون چکاپ» شده است. با توجه به این سه شاهد و واقعیت‌های موجود در بافت فرسوده برای آنکه میان «غریبه بزرگ تهران قدیم» یعنی سند ملی بازآفرینی و «عوامل و ذی‌نفعان احیای بافت‌های قدیمی شهر» ارتباط برقرار شود باید یک «نسخه محلی» برای اجرا تدوین شود.

بررسی‌های مرکز مطالعات شهر تهران نشان می‌دهد: تهران قدیم ۱۹۶ محله از بیش از ۳۵۴ محله شهر تهران و حدود نیمی از مناطق شهری را در بر گرفته است. بنابراین نسخه محله‌ای پیشنهادی برای این تعداد محلات با توجه به تجربه پنج کشور انگلیس، آمریکا، کانادا، استرالیا و فرانسه طراحی شده است.

نسخه محله‌ای پیشنهادی، یک نکته جالب را برای نوسازی محلات فرسوده پایتخت در نظر گرفته است. به این صورت که لیست محلات در اولویت نوسازی که باید فوری عملیات شناسایی مشکلات، چالش‌ها و کمبودها و اقدام برای توسعه آنها انجام شود براساس چهار سطح تعریف شده است. در اولویت سطح نخست، با توجه به معیار عدم رضایت از سکونت و برنامه‌ریزی برای بهبود آن و چهار شاخص کیفیت مسکن، سطح و احساس امنیت، حس تعلق به منطقه و میزان رضایت یا عدم رضایت از وضعیت اقتصادی، ۶۳۳ محله قرار گرفته‌اند. در قالب این طرح با توجه به دو علت یعنی «هم‌وزن نبودن معضلات و مشکلات در هر یک از محلات بافت فرسوده در مقایسه با دیگری» و «هم سطح نبودن ظرفیت اجتماعی برای پذیرش پروژه‌های انبوه‌سازی» نسخه محله‌ای نوسازی محلات فرسوده طراحی شده است.

براین اساس برنامه «توسعه محله‌ای» برنامه‌ای است که از طریق شناسایی مشکلات کلیدی  پیش‌روی توسعه محله(موجود در حال حاضر از یکسو و قابل شکل‌گیری در آینده از سوی دیگر) اقدام به تدوین چارچوبی برای دستیابی محله به شرایط توسعه‌‌یافتگی می‌کند. این برنامه از چارچوبی «انعطاف‌‌پذیر» برخوردار بوده و وابسته به شرایط خاص و منحصربه‌فرد فضای محلی است. بنابراین تمامی دخیلان توسعه را در فرآیند برنامه‌ریزی و اجرا در بر می‌گیرد و مبتنی بر مشارکت حداکثری اجتماع محلی و همکاری کامل دستگاه‌های موثر در بخش عمومی و زمینه‌های نهادی، امکان تحقق توسعه را در سطح محلی فراهم می‌کند.

این برنامه ۹ ویژگی اصلی شامل: دربرگیری، همه‌جانبه نگری، مشکل سویی، زمینه محوری، مشارکت‌انگیزی، تحقق‌پذیری، انعطاف‌پذیری، جایگاه قانونی و اختیارات اجرایی دارد. به این معنا که در این برنامه یک نقش فعال برای تمامی دستگاه‌های موثر در فرآیند تهیه، تصویب و اجرا در نظر گرفته می‌شود و متناسب با ویژگی‌های منحصربه فرد محلات طراحی شده است.

منظور از ویژگی «مشکل‌سویی» در این برنامه نیز آن است که تهیه برنامه براساس اولویت‌بندی مشکلات محلی پیش خواهد رفت. همچنین در قالب نسخه محله‌ای الگوی نوسازی بافت فرسوده، به ویژگی زمینه‌محوری توجه شده است. به این معنا که از یک سو به مقتضیات منحصر به فرد محلی توجه می‌شود و از سوی دیگر اهداف و برنامه‌ها براساس شرایط محله‌ای تعیین می‌شود. ماتریس محله‌ای، برای گشایش قفل نوسازی بافت فرسوده، در ۵ مرحله برنامه‌ریزی شده است. مرحله نخست به شناسایی شاخص مشکلات در محله اختصاص دارد.

این شاخص‌ها شامل مسکن؛ محله، تراکم جمعیت، حمل و نقل و تردد، امنیت، شغل و وضعیت اقتصادی  ساکنان محلات و سرانه‌های هفت‌گانه موجود است.

در مرحله دوم این شاخص‌ها کمی‌سازی می‌شود و مورد سنجش قرار می‌گیرد. به‌عنوان مثال مشخص می‌شود هر محله چند درصد ساکنان از وضعیت حمل و نقل رضایت یا عدم رضایت دارند و همچنین شاخص‌های حمل و نقل در چه وضعیتی قرار دارند. مرحله  سوم برای رفع اشکال موجود در سند ملی بازآفرینی شهری که از بالا به پایین و بدون شناخت دقیق از مشکلات محلات تدوین شده است، با همه ذی‌نفعان و عوامل موثر و دخیل در پروژه‌های نوسازی ارتباط برقرار می‌شود. به‌عنوان مثال با شهردار منطقه، ناحیه‌های شهری، شورایاری‌ها، معتمدان محلی و ساکنان محلات و املاک فرسوده و... ارتباط گرفته می‌شود. پس از این مرحله، اولویت‌بندی مشکلات برای رفع و توسعه محلات در دستور کار قرار می‌گیرد و نهایتا در مرحله پایانی برنامه اقدام برای نوسازی هسته قدیمی شهر باید تعریف شود.

در این مرحله باید سه محور اصلی در دستور کار قرار گیرد. به این ترتیب که مسوولیت دستگاه‌های مختلف و مسوول در این پروژه مشخص شود، سپس منابع و اعتبارات موردنیاز تعیین می‌شود و نهایتا جدول زمان‌بندی اجرای برنامه نهایی خواهد شد. این روند  برنامه‌ریزی جزء به جزء می‌تواند نحوه اجرای الگو و همین‌طور سنجش میزان موفقیت و پیشرفت نسخه را امکان‌پذیر ‌سازد.

به‌عنوان مثال برخلاف سند ملی بازآفرینی که فقط یک اعتبار کلی پیش‌بینی شده در نسخه محله‌ای به‌صورت جزئی در مورد محلات مختلف تهران قدیم پیش‌‌بینی می‌شود که اعتبارات به چه میزان و چگونه باید تامین شود و در اختیار نهادهای اجرایی قرار گیرد به این ترتیب با طراحی و تدوین «نسخه محله‌ای» به‌عنوان «شاه کلید» نوسازی بافت فرسوده می‌تواند قفل نوسازی محلات قدیمی شهر تهران گشوده شود.


07-01


/ 0 نظر / 33 بازدید